農地法第５条申請における「新・中間省略登記」について
農地法第５条許可申請では、原則として当事者（売主・買主）が共同で申請しなければなりません。しかし、売買契約で中間者（不動産業者等）が存在する場合、申請者は誰になるのか？ また、別途農地法第３条の許可を得る必要があるのか？ について解説いたします。
（参考）農地法による規制を簡潔にまとめると下記のとおりになります。
| 対象 | 許可権者 | |
|---|---|---|
| 第3条 | 農地のまま権利が移動する場合 | 農業委員会 |
| 第4条 | 自己所有の農地を農地以外のものに転用する場合 | 都道府県知事（農業委員会経由） |
| 第5条 | 農地を農地以外に転用して権利が移動する場合 | 都道府県知事（農業委員会経由） |
新・中間省略登記とは？
「新・中間省略登記」とは、不動産売買における登記を一部省略することです。今回の事例に当てはめると、下記の図式になります。
つまり、Ａ→Ｂへの名義人変更登記を省略して、直接Ａ→Ｃに所有権を移転させる手段であり、不動産取引の活性化を図るため、このような「第三者のためにする契約」（民法：第５３７条）が用いられることがあります。不動産取引の実務では、三為（さんため）契約と呼ばれることもあります。
なお、Ｂにとっては、登録免許税や司法書士報酬等が不要になりますので、節約・節税にもつながります。また、Ａにとっては、エンドユーザーであるＣから「契約不適合責任」を追及されることはありませんし、逆に、Ｃにとっては、宅建業者であるＢに「契約不適合責任」を追及できるということになりますので、安心して不動産取引を行うことができるといえるでしょう。
農地法第５条許可の申請者は誰になるのか？
結論としましては、ＡとＣが連名で申請する必要があります。ただし、「Ｂが土地を取得すると同時にＣに売却する」というスキームが前提となります。
別途農地法第３条の許可を得る必要があるのか？
結論としましては、Ａ→Ｂへの売買に際して、農地法第３条の許可は不要です。ただし、「中間省略登記によってＡ→Ｃに所有権を移転する」というスキームが前提となります。
まとめ
以上、農地法第５条許可申請では、売主・買主による連名での申請となりますので、申請完了までに時間を要するケースが多くなります。また、今回例示した「第三者のためにする契約」においては、さらに当事者が増えることになりますので、スケジュールにバッファを持たせることが必要になります。
なお、大野市・勝山市における農業委員会への提出締切は、原則毎月１０日となります。つまり、当月の締切に間に合わない場合は、来月締切の審査対象となりますのでご注意ください。
弊所では、農地法許可申請のご依頼を積極的に承っております。
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